商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司发放了贷款，中振公司陆续偿还部分本息，但后来出现逾期未还的情况。

银行催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，并用中振公司所购房屋的权益来偿还剩余贷款本息。中振公司则提出，这份按揭合同没有办理抵押登记，按武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应属无效。而且中振公司已在之后将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记。

银行认为：合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效合同。

法院判决

一、二审法院均认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效。最高人民法院判决维持一审关于解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的内容，同时纠正了涉及担保人责任的不当判项。

律师分析

第一，按揭与普通抵押不同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，仅凭地方规章不能否定合同效力。法院认为，按揭贷款合同是各方真实意思表示，内容不违法，应当有效。

第二，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。中振公司将同一房屋抵押给其他公司并办理登记是在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记没有效力。

第三，购房人未按期还款构成违约，银行有权解除合同并要求一次性还清剩余贷款。法院支持了银行的主张，以抵押物拍卖价款优先受偿。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必按时还款。如果出现逾期，银行有权解除合同并要求一次性还清全部剩余贷款，届时可能面临房屋被拍卖的风险。在文山地区，如果您遇到按揭贷款纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解自己的权利义务，避免被动局面。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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