房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何确定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦。在商厦主体工程建至三层时，郊区供销公司与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，并约定了租金支付方式、定金及双方各自承担的装修责任。

协议签订后，宇航公司支付了部分款项，并对商厦进行了装修和开业准备。但郊区供销公司未能完成约定的供电增容和消防系统安装，导致商厦在1995年开业后不久，因未经消防验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业。此后，双方因租金支付、合同履行等问题发生争议，宇航公司起诉要求确认合同无效、返还租金，郊区供销公司则反诉要求支付租金和违约金。

争议焦点

本案的核心争议有两个：一是宇航公司是否有权以郊区供销公司未完成消防、供电等义务为由，拒绝支付租金，即合同履行抗辩权能否成立；二是在合同处于违法履行状态期间，房屋租金应按什么标准确定。

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成消防系统、供电增容等义务，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付租金，并要求返还已付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际使用商厦并开业经营，应当按约定支付租金，其反诉要求宇航公司支付拖欠的租金及违约金。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效。郊区供销公司未完成供电增容和消防系统安装，属于未全面履行合同义务，宇航公司有权行使履行抗辩权，在郊区供销公司未履行相应义务前，可以暂不支付租金。但鉴于宇航公司已实际使用商厦并开业经营，其仍应支付实际使用期间的合理租金。法院最终判决，宇航公司按当地同类房屋的市场租金标准支付实际使用期间的租金，而非按合同约定的租金标准支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务时，另一方有权拒绝履行自己的义务。但抗辩权的行使必须基于对方未履行的义务与己方义务具有对价关系，且抗辩范围应合理。本案中，郊区供销公司未完成消防、供电等关键义务，直接影响商厦的经营条件，宇航公司有权暂不支付租金。

第二，合同处于违法履行状态时，租金标准不能简单按合同约定执行。法院考虑到双方均有过错，且宇航公司实际使用了房屋，最终按市场租金标准判决，体现了公平原则。这提醒当事人，即使合同有效，如果履行过程中存在违法或违约情形，租金计算方式可能被调整。

第三，本案还说明，租赁合同中双方义务的履行顺序和内容应当明确。如果一方依赖另一方的先履行义务才能实现合同目的，应在合同中明确约定先决条件，避免后续产生纠纷。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议将关键配套设施（如消防、供电、供水等）的完成时间、标准作为合同先决条件，并明确约定一方未履行时另一方的抗辩权利。在文山地区，类似商业租赁中因配套设施不到位引发的纠纷并不少见，建议当事人在合同签订前实地核查房屋状况，必要时请专业律师审查合同条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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