房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。双方签了租赁协议和补充协议，还办了公证。商厦建到一半时，宇航公司开始付定金和租金，并着手装修、安装设备。

但问题来了：商厦的消防、供电等配套设施一直没到位。虽然商厦在1998年开张营业，但消防部门检查后发现存在重大火险隐患，认定不具备营业条件，要求停业整改。商厦因此停业，双方闹上法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为宇航公司拖欠租金，要求按合同约定标准支付。宇航公司则认为，商厦因消防问题无法正常经营，是供销公司没履行好配套设施义务，自己有权拒绝全额付租，要求按实际经营情况调整租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但商厦在违法履行（消防未验收）期间，宇航公司确实无法正常使用房屋。法院不支持宇航公司完全拒付租金，但也不能按合同原定标准要求其全额支付。最终判决按公平原则，参照当地同类房屋租金水平，适当降低租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是万能的。一方违约，另一方可以暂时不履行自己的义务，但不能无限期拖延，更不能完全否定合同效力。本案中宇航公司不能因为消防问题就彻底不付租金。

第二，违法状态下的租金标准不能照搬合同。房屋处于违法使用状态（比如消防未验收），承租人实际经营受限，法院会基于公平原则调整租金，而不是机械地按合同约定的金额判。

第三，合同约定和实际履行要区分。双方虽签了“松散合作”协议，但实际是租赁关系，法院按真实法律关系处理。签合同时不要为了应付登记而签“假协议”，否则容易引发争议。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确双方的配套设施义务，特别是消防、供电等关键事项的完成时间。如果房屋存在违法使用问题，应及时协商或通过法律途径解决，不能长期僵持。在文山地区处理类似租赁纠纷，建议提前请律师审查合同，明确各方责任，避免后续扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市