买房按揭贷款未办抵押登记合同是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房屋，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将房产买卖合同项下全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也收到泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司仅偿还部分本息，剩余本金及利息未按期支付。宝丰支行多次催收无果后，起诉要求解除合同，并以房屋权益偿还欠款。中振公司抗辩称，按揭合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司主张，按揭合同未按《武汉市房地产抵押管理办法》办理抵押登记，抵押无效，且其已将房屋抵押给另一公司并办理了登记，故宝丰支行不应享有优先受偿权。宝丰支行则认为，合同系自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记与否不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判项，但撤销一审中涉及担保人责任的判项。核心理由：按揭不同于一般抵押，国家法律未规定未经登记即无效；中振公司后续设立的抵押未实际履行且房屋未竣工验收，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭的核心是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，银行提供贷款。当时法律对按揭未作明确规定，但合同自愿、内容不违法且已实际履行，法院倾向于认定有效。单纯未办理抵押登记，不能直接否定合同效力。

第二，抵押登记的作用在于对抗第三人，而非决定合同本身是否有效。本案中，中振公司用同一房屋向另一公司抵押，但该抵押因房屋未竣工、贷款合同未实际履行而无效，故不能对抗宝丰支行在先的按揭权益。

第三，购房者需要注意，按揭贷款合同一旦签订，即便未及时办理抵押登记，也不能随意违约。银行要求解除合同并拍卖房屋，法院予以支持，说明购房人应按时还款，否则面临房屋被处置的风险。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，务必按时还款。如果经济状况发生变化，应主动与银行协商调整还款方案，避免因逾期导致房屋被拍卖。在文山地区，部分购房者误以为未办抵押登记就可以不还贷款，这是错误的认识。建议在签订按揭合同前，仔细阅读条款，并咨询专业律师，明确自身权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市