购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与中国银行湖北宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款数千万元，中振公司以所购房屋作为抵押，泰合公司提供担保。合同签订后，宝丰支行依约发放了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。

后来中振公司因资金问题停止还款，宝丰支行多次催收未果，便将中振公司告上法庭，要求解除贷款合同，并以房屋权益偿还欠款。中振公司则提出，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的规定，应当认定为无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后没有办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，未经登记的抵押无效，因此整个贷款合同应属无效。宝丰支行则认为：合同是三方自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，抵押登记是管理性规定，不影响合同效力。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决合同有效，中振公司应一次性偿还剩余贷款本息，逾期将拍卖抵押物优先清偿。中振公司不服上诉，最高人民法院二审维持了合同有效的认定，仅对涉及担保人的部分进行了调整。最高院明确：楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。

律师分析

第一，按揭与抵押是两种不同的法律关系。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式，不能简单套用一般抵押的登记要求。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。当时国家法律并未规定抵押未登记即无效，地方规章的管理性规定不能作为认定合同无效的依据。

第三，即使后续将房屋抵押给其他方，也不影响在先按揭合同的效力。本案中中振公司又将房屋抵押给广州国投，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋未竣工验收、抵押合同也未实际履行，不能对抗银行的权利。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，一定要及时配合银行完成抵押登记手续。虽然在文山地区按揭合同未登记不一定导致无效，但会带来后续执行上的障碍，比如银行无法直接行使优先受偿权。建议购房人主动跟进登记进度，避免因手续不全引发纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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