未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴公司想购买深发公司开发的“红城湖国际大厦”A座，双方签订了一份商品房购销合同，总金额高达4.2亿多元。合同里写明了付款方式和时间，还特别约定必须经过土地原持有人厚南公司签字盖章才能生效。

厚南公司虽然没有直接在合同上签字，但事后出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为，并愿意承担相关义务。顺兴公司随后支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，这个项目存在多次转让，土地使用权证和商品房预售许可证都不齐全，于是起诉要求确认合同无效，让深发公司退还全部购房款和利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所以双方签订的《商品房购销合同》属于无效合同。

深发公司则认为：双方签订合同是真实意思表示，厚南公司事后也出具了承诺书予以认可，合同应当有效，顺兴公司单方面反悔属于违约行为。

法院判决

最高人民法院二审认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。本案中，深发公司在签订合同时并未取得上述证件，违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律对开发商的主体资格有严格规定。没有取得土地使用权证和预售许可证就签订合同，违反了法律强制性规定，合同自始无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中深发公司收取的5000万元购房款，依法应当全额返还，并赔偿顺兴公司因此遭受的利息损失。

第三，即使事后有第三方承诺认可，也不能弥补预售手续缺失导致的合同效力瑕疵。购房人在签订期房合同时，一定要核实开发商的“五证”是否齐全。

王德林律师提示：

购买期房时，建议您务必查看开发商是否持有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，部分楼盘存在先卖后补证的情况，这类合同在法律上存在被认定无效的风险。如果已经遇到类似纠纷，建议尽早收集付款凭证和合同文件，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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