房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议。协议约定，宇航公司承租整栋大楼，租期较长，租金逐年递增。双方还约定了定金支付、开业时间等事项。随后，宇航公司对大楼进行了装修，并开办了商厦。

然而，大楼在消防验收未通过的情况下，宇航公司就擅自开张营业。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后，双方因租金支付等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张，因郊区供销公司未能解决消防、供电等问题，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已实际使用房屋，应当按照合同约定支付租金。双方对违法履行期间应按什么标准支付租金产生严重分歧。

法院判决

最高人民法院二审认为，房屋租赁合同在违法履行期间，承租人实际使用了房屋，应当支付房屋使用费。但考虑到房屋存在消防隐患，不具备合法营业条件，导致承租人无法实现合同目的，故租金标准不应按照合同约定的正常经营期间的租金计算，而应参照同地段同类房屋的租金标准适当调整。最终，法院判决宇航公司按调整后的标准支付房屋使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行合同义务，导致另一方无法实现合同目的时，另一方可以行使抗辩权，拒绝履行自己的义务。但抗辩权的行使要合理，不能滥用。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定。如果房屋存在重大安全隐患，不具备合法经营条件，承租人虽然实际使用了房屋，但无法正常经营，此时法院会根据公平原则，参照同地段同类房屋的租金标准酌情调整。

第三，房屋租赁合同双方都应注意履行法定义务。出租人应确保房屋符合消防、供电等安全标准，承租人也应在验收合格后再投入使用，否则双方都可能承担法律责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确房屋的消防、供电等设施是否符合经营要求。如果房屋存在安全隐患，不要急于开业，应先要求出租人整改。在文山地区，因房屋消防问题引发的租赁纠纷并不少见，建议承租人在租赁前实地查看并咨询专业律师，避免因违法经营导致自身权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市