未取得土地使用权就转让合同是否有效

未取得土地使用权就转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1140万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。

后来，湛江土地总将这块土地（包括中银公司委托其转售的65亩土地）一并转卖给了另一家公司。但这份转售合同被法院认定为无效，湛江土地总不得不退还了买家的款项和利息。湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方合同应属无效，中银公司应返还已支付的转让款。遂溪中行则认为：本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思真实且已实际履行，合同有效；且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总1140万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总在出具收据后至上诉期间并未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法定条件。根据我国法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并办理出让审批手续。本案中中银公司既无土地使用权证，也未办理审批，因此合同被认定无效。这提醒我们，在购买土地或房产时，务必核实卖方是否具备合法的权属证明。

第二，诉讼时效是保护权利的重要期限。本案中，湛江土地总在出具收据后至向法院上诉的期间，并未超过法律规定的两年诉讼时效，因此其权利仍受保护。普通人在遇到纠纷时，应及时主张权利，避免因拖延而丧失胜诉权。

第三，合同无效后的法律后果。合同被认定无效后，双方应返还各自取得的财产。本案中，中银公司需返还全部土地转让款及利息，而湛江土地总也应返还土地。这意味着，即使合同无效，也不能让任何一方因无效合同而获利。

王德林律师提示：

在文山地区进行土地或房产交易时，建议先到当地不动产登记中心查询权属情况，确保卖方持有合法有效的土地使用权证。同时，签订合同后应保留好付款凭证和沟通记录，以便在发生纠纷时及时维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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