未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总价款高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（以下简称凯鹏公司）签字盖章，合同才能生效。

但实际上，厚南公司当时并未取得该地块的土地使用权证，也没有办理商品房预售许可证。顺兴公司在支付了5000万元购房款后，发现项目土地使用权多次转让，手续不全，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的预售合同应属无效，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则辩称：虽然当时手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，而且双方已经在实际履行合同，大厦已经开工建设，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房合同有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款因显失公平而无效。最高人民法院二审认为，深发公司在签订预售合同时，未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证之后，才能对外销售期房。否则，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，合同无效后，根据《民法典》的规定，因无效合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，深发公司在无证情况下销售房屋，存在明显过错，应当返还购房款并赔偿利息。

第三，购房者在购买期房时，一定要核查开发商的五证是否齐全，尤其是商品房预售许可证。如果发现开发商证件不全，应当谨慎交易，避免陷入合同无效、款项难以追回的困境。

王德林律师提示：

在文山地区，购买期房前务必查验开发商的土地使用权证和预售许可证。如果开发商以各种理由推脱、不提供证件，建议不要轻易付款。一旦发生纠纷，应及时咨询律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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