房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方还约定了定金支付、开业时间、装修责任等事项。

然而，在商厦开业后，消防部门检查发现该商厦未经消防验收即投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。此后，商厦长期停业，双方因租金支付等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已实际使用房屋，应按合同约定支付租金，停业是由于宇航公司自身原因造成的。

法院判决

最高人民法院二审认为，在房屋租赁合同有效的前提下，因出租人未履行消防等法定义务导致房屋处于违法使用状态，承租人有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。但承租人实际使用房屋的，应参照同类房屋的市场租金标准支付房屋使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行法定义务导致合同无法正常履行时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能滥用这项权利。

第二，有效租赁合同在违法履行期间，租金标准如何确定。法院认为，虽然合同有效，但因房屋处于违法使用状态，不能按合同约定的租金标准执行，而应参照市场租金标准，这体现了公平原则。

第三，租赁双方都应重视消防安全等法定义务。出租人必须确保房屋符合安全使用条件，承租人也要配合办理相关手续，否则双方都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议在签订合同时明确双方在消防、水电等配套设施上的责任和完成期限。一旦发现对方未履行法定义务，应及时书面催告并保留证据，必要时可依法行使抗辩权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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