未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同要求必须经过原发展商厚南公司签证盖章才生效。虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可，但并未在合同上签字盖章。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺乏法定条件，起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，签订的购房合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司辩称：双方合同已实际履行，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款显失公平，违反联营原则，该条款无效，厚南公司应退还7000万元。法院同时责令双方补办土地使用权变更登记手续。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律规定开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证才能对外销售。本案中深发公司在未取得上述证照的情况下签订合同，存在重大法律瑕疵。

第二，合同约定必须经原发展商厚南公司签证盖章才生效，厚南公司事后出具的承诺书不能替代合同签字盖章的形式要件。合同生效条件未成就，对各方权利义务的约束力存在疑问。

第三，法院虽然认定合建合同有效，但指出利润保证金条款显失公平。这提醒我们，合同条款不能违反公平原则，否则可能被认定无效。在文山地区的类似纠纷中，法院同样会重点审查合同条款的公平性。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信口头承诺。签订大额购房合同时，建议聘请专业律师审查合同条款，避免因合同效力问题导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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