按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作抵押，向宝丰支行贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行发放了贷款，中振公司也陆续还款。

但后来中振公司未能按期偿还剩余贷款本息，宝丰支行起诉要求解除合同，并以房屋权益抵债。中振公司辩称，合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效。此外，中振公司还将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效，且该房屋已抵押给第三方，宝丰支行无权优先受偿。宝丰支行认为：合同是自愿签订，合法有效，中振公司违约应承担还款责任。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、以房屋拍卖价款优先受偿的判决。主要理由是：该合同不违反国家法律法规，且已实际履行；楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理登记就认定无效；中振公司后来将房屋抵押给第三方属于另一法律关系，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是购房人以所购房屋权益作担保向银行贷款，这种法律关系在法律上具有独立性。即使没有办理抵押登记，只要合同内容不违法、双方真实意思表示且已实际履行，合同本身仍然有效。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的直接依据。本案中，《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，而当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，法院据此认定合同有效是正确的。

第三，已经设定抵押的房屋再次抵押，不影响在先按揭合同的权利。本案中，中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给第三方，法院认定该后设抵押不影响按揭银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当及时办理抵押登记，这能有效保护银行和购房者双方的合法权益。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，明确自己的权利义务。在文山地区，许多购房者也会选择按揭贷款方式购房，了解这些法律知识有助于防范风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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