房屋租赁合同违法履行期间租金如何确认

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确认

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，在主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司使用。合同签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，商厦也开张营业了。但消防部门检查发现，商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，于是责令停业整改。商厦因此停业，双方就租金问题产生纠纷。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经实际使用房屋，应当按合同约定支付租金。宇航公司则认为，房屋存在消防问题，不具备合法使用条件，郊区供销公司没有提供合格房屋，自己有权拒绝支付租金。

法院判决

法院认定，双方签订的租赁合同有效。但房屋在违法状态下使用，宇航公司虽然实际占用，却不能正常经营。考虑到房屋存在消防隐患，郊区供销公司未完全履行合同义务，宇航公司可以行使合同履行抗辩权。法院酌情降低了租金标准，按正常租金的一定比例计算。

律师分析

一、合同履行抗辩权是保护当事人合法权益的重要制度。当一方未按合同约定提供合格标的物时，另一方有权暂停履行自己的义务。本案中，房屋存在消防隐患，不具备合法使用条件，宇航公司可以拒绝按原标准支付租金。

二、房屋租赁合同有效，但房屋处于违法使用状态，租金的确定不能简单按合同约定执行。法院根据房屋实际使用情况、双方过错程度等因素，酌情降低租金标准，体现了公平原则。

三、租赁双方在签订合同时，应当明确房屋的合法性要求，特别是消防、水电等基础设施必须符合规定。否则，即使房屋实际交付使用，也可能因违法问题导致租金无法按约收取。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁合同签订前，建议承租人实地查看房屋，核实消防、水电等设施是否符合要求。如果发现房屋存在安全隐患，应当及时提出整改要求，不要急于开业经营。出租人也要确保房屋合法合规，否则可能无法按约定标准收取租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市