按揭买房未办抵押登记是否影响合同效力

按揭买房未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行向开发商支付了全部贷款，开发商也向中振公司出具了收款收条。但中振公司后期未能按时还款，银行起诉要求解除合同并优先受偿抵押房产。

中振公司提出，按揭合同没有在房管部门办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应属无效。此外，中振公司还将该房产抵押给了另一家广州的公司并办理了登记。银行则认为合同有效，应当继续履行。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方规章，应属无效；且房产已另行抵押给广州国投并办理了登记，银行无权优先受偿。

银行主张：合同是各方自愿签订，内容合法，已经实际履行，应当认定为有效合同，银行有权就抵押房产优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决，认定按揭合同有效，中振公司应一次性归还剩余贷款本息，逾期不还则拍卖抵押房产，银行优先受偿。同时，法院撤销了一审中涉及担保人责任的部分判决。

核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。而且，广州国投的抵押登记是在该房屋尚未竣工验收时办理的，依法不能作财产抵押，该抵押登记没有效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有所区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商提供担保。这种模式在实践中广泛存在，法律并不要求必须办理抵押登记才能生效，只要合同内容不违法、不损害他人利益，就应认定为有效。

第二，地方性规章与国家法律法规冲突时，以国家法律法规为准。武汉市的地方规定要求抵押必须登记，但当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效。法院不能以地方规章否定合同效力。

第三，先签订的按揭合同与后设立的抵押登记之间的冲突，要看抵押登记是否合法有效。本案中，广州国投的抵押登记是在房屋未竣工验收时办理的，依法不能作财产抵押，该登记无效，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，即使暂时没有办理抵押登记，合同仍然有效，不能以此为由拒绝还款。建议购房人按约履行还款义务，避免因逾期还款导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。在文山地区，如有按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，评估合同效力及违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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