房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1998年，苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦。在商厦主体工程建至三层时，郊区供销公司与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期十年，并约定了租金支付方式。双方还签订了补充协议，约定郊区供销公司负责解决商厦的用电、消防等配套设施。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业，但郊区供销公司未能按约定完成电力增容和消防系统建设。1999年，九胜商厦在消防未经验收的情况下强行开业，随后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，宇航公司拒绝支付剩余租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

争议焦点

郊区供销公司主张宇航公司应按照合同约定支付租金，并承担逾期付款的违约责任。宇航公司则认为，郊区供销公司未能完成电力增容和消防系统建设，导致商厦无法正常经营，属于先违约，因此宇航公司有权拒绝支付租金。双方的核心争议在于：一方未完全履行合同义务时，另一方是否有权拒绝履行自己的义务，以及违法履行期间租金应按什么标准计算。

法院判决

最高人民法院二审认定，郊区供销公司未能按约定完成电力增容和消防系统建设，导致商厦无法合法经营，构成违约。宇航公司在此情况下拒绝支付租金，属于行使合同履行抗辩权，不构成违约。但法院同时指出，宇航公司实际使用了房屋并进行了经营，应当支付合理的使用费。考虑到房屋处于违法履行状态，不能按合同约定的租金标准计算，法院酌情确定按当地同类房屋市场租金标准的70%计算使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的重要权利。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但需注意抗辩权的行使应当合理，不能滥用。本案中宇航公司拒绝支付租金的行为得到了法院支持，正是因为郊区供销公司先违反了合同义务。

第二，房屋租赁合同在违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定计算。如果房屋存在消防、电力等安全隐患，不具备合法经营条件，承租人实际使用房屋时，法院通常会参照市场租金酌情确定使用费，而非直接适用合同约定的租金。

第三，租赁合同双方都应重视消防、电力等行政审批手续的办理。本案的纠纷根源在于郊区供销公司未能完成电力增容和消防系统建设，导致商厦无法合法经营。在文山地区，类似情况也时有发生，建议当事人签订租赁合同时明确约定配套设施的建设责任和完成期限，避免因一方履约瑕疵导致合同陷入僵局。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定房屋的合法使用条件，包括消防、电力等基础设施的达标责任。如果对方未能履行合同义务，建议及时书面催告并保留证据，必要时行使合同履行抗辩权，避免因继续履约造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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