商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2012年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋作为抵押，向银行贷款支付购房款。银行发放贷款后，中振公司仅偿还了部分本息，剩余款项一直未还。

银行起诉要求解除贷款合同，并要求中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，按当地规定应属无效合同。此外，中振公司还称已将争议房屋抵押给了另一家公司，并已办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司认为，合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应为无效。银行则认为，合同是各方自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，应当认定为有效合同。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了一审大部分内容：认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效；解除该合同；中振公司一次性归还贷款本金及利息；逾期不还，银行有权以抵押物拍卖价款优先受偿。同时，撤销了一审中关于担保人责任的部分判决。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押不同。当时国家法律并未规定抵押必须办理登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。按揭贷款合同的核心是贷款关系，抵押只是担保方式，不能因为抵押登记手续未办就否定整个合同的效力。

第二，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权利。中振公司将房屋抵押给另一公司的时间在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记没有法律效力。

第三，合同解除后还款义务不变。中振公司未按约还款，银行有权解除合同并要求一次性偿还全部欠款，这是合同明确约定的权利。

王德林律师提示：

购房人签订按揭贷款合同后，应当按时还款，否则银行有权要求一次性还清全部贷款并处置抵押房屋。即使未办理抵押登记，也不代表合同无效。如果您在文山地区遇到类似按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因逾期导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市