房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，并与宇航公司签订了一份长达多年的租赁协议。协议约定，宇航公司承租整幢大楼，每年支付固定租金，并负责内部装修。双方还约定了定金支付和开业时间。然而，大楼建成后，因消防、供电等配套设施未达标，宇航公司无法按时正常开业，双方多次协商，但问题迟迟未解决。

最终，消防部门查出大楼存在重大火险隐患，责令停业整改。宇航公司因此停止营业，并拒绝继续支付租金。郊区供销公司则起诉要求宇航公司按合同标准支付租金，宇航公司反诉称因对方未履行配套义务，要求降低租金甚至赔偿损失。案件历经一审、二审，最终由最高人民法院审理。

争议焦点

郊区供销公司认为，租赁合同合法有效，宇航公司已实际使用房屋，应按合同约定的租金标准支付全部租金。宇航公司则主张，由于郊区供销公司未完成消防、供电等配套工程，导致房屋无法正常经营，自己有权行使合同履行抗辩权，要求按实际使用价值而非合同标准支付租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应按合同约定支付租金，但考虑到房屋确实存在违法使用状态，且双方对停业均有责任，酌情对停业期间的租金标准予以调整，适当降低。法院强调，合同履行抗辩权可以行使，但不能完全免除支付租金的义务，租金标准应根据房屋实际使用价值和双方过错程度综合确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“拒付一切”的权利。当一方未完全履行合同义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但这种拒绝必须合理、对等。本案中，宇航公司不能因为消防问题就完全拒付租金，法院会根据实际使用情况调整金额。

第二，违法履行状态下的租金标准不能简单按合同约定执行。如果房屋存在安全隐患或无法正常经营，承租人有权要求降低租金，但需要举证证明实际损失和使用价值。法院会结合房屋是否实际使用、经营条件是否具备等因素综合判断。

第三，合同双方都应积极履行配套义务。本案中，郊区供销公司未完成供电、消防等工程，是导致停业的重要原因。在文山地区的租赁纠纷中，类似情况也常见，建议出租方在出租前确保房屋符合法定安全标准，避免后续争议。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定配套设施完成时间和验收标准。如果对方未履行，应及时书面催告并保留证据。遇到违法履行状态，不要简单拒付租金，而是通过协商或诉讼要求合理调整租金标准。文山地区的当事人如有类似问题，可以携带合同及相关材料咨询专业律师，避免因行使抗辩权不当而承担违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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