按揭购房合同未办抵押登记是否有效

按揭购房合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司向银行贷款购买商业房产，签订了楼宇按揭贷款合同。银行发放了贷款，公司也按期支付了部分本息。但后来公司资金出现问题，未能继续还款。银行起诉到法院，要求解除合同并收回贷款。

这家公司提出抗辩，说按揭合同没有办理抵押登记，按照当地政府规定应当无效。而且公司后来又把同一套房产抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记。

争议焦点

购房方认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反地方政府规定，抵押无效。银行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决认定：按揭贷款合同有效，购房方应当一次性归还剩余贷款本金及利息。如果购房方不能偿还，银行有权对抵押房产拍卖所得价款优先受偿。

律师分析

第一，按揭贷款不同于一般的财产抵押。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同内容不违法、不损害他人利益，就应当认定有效。

第二，购房方后来将同一房产抵押给其他公司，是在本案按揭合同之后发生的。而且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记没有法律效力。

第三，按揭合同是购房人、开发商和银行三方签订的，购房人按约还款是基本义务。一旦违约，银行有权解除合同并要求一次性还清全部贷款，这对购房人来说风险很大。

王德林律师提示：

购房人应当重视按揭合同的还款义务，不能因为资金紧张就长期拖欠。如果确实遇到困难，应主动与银行协商调整还款计划，避免被诉至法院后承担一次性还清全部贷款的压力。在文山地区，房产交易中涉及按揭贷款的情况较多，建议购房人在签约前仔细阅读合同条款，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市