房屋租赁合同履行中租金如何确定

房屋租赁合同履行中租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦，与宇航公司签订租赁协议，约定租期20年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金后，商厦在未通过消防验收的情况下就开业了。后来消防部门检查发现严重隐患，责令停业整改，商厦就此关门。双方因租金支付和合同履行问题闹上法院。

郊区供销公司认为宇航公司欠付租金，宇航公司则认为郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致无法正常经营，因此拒绝支付后续租金。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按合同约定支付租金，消防问题不是拒付租金的理由。宇航公司则主张：郊区供销公司未完成消防、供电等配套工程，导致商厦无法合法经营，我方有权行使合同履行抗辩权，在问题解决前不支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方都有过错。郊区供销公司未完成消防、供电等配套义务，宇航公司明知存在隐患仍强行开业，双方对合同违法履行状态均有责任。法院判决宇航公司应按实际使用期间的合理租金标准支付，而非按合同约定的租金标准，同时驳回了郊区供销公司要求按合同约定租金全额支付的主张。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随意使用的。当一方未履行合同义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但前提是对方的义务是主要的、直接的。本案中，消防、供电配套属于出租方的主要义务，承租方有权以此抗辩。

第二，违法履行期间租金标准如何确定。如果合同本身有效，但双方在履行中均存在违法或违规行为，法院不会简单按合同约定租金判付，而是会综合考量实际使用价值、双方过错等因素，确定一个相对合理的租金数额。

第三，明知违法仍继续经营的风险。本案中宇航公司明知消防未验收仍强行开业，这种"自甘风险"的行为，会让其在法律上处于不利地位，无法完全免除租金支付义务。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必核实消防、供电等基础条件是否合法合规，不要为了赶工期而冒险开业。在文山地区，类似因消防验收问题引发的租赁纠纷并不少见，建议承租方在合同中明确约定出租方完成配套义务的具体时间和违约责任，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市