签了商品房预售合同，但没付钱，合同有效吗

签了商品房预售合同，但没付钱，合同有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后并入人行清远支行）贷款本息约1.2亿元。双方签了一份《抵债协议书》，说好华泰公司用一栋商贸中心四楼、六楼的房产来抵债。随后，房产开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了《房地产预售契约》，把房产卖给清远金融市场，总价1.185亿港元。

但奇怪的是，这份预售合同签了之后，双方谁也没有实际履行：清远金融市场没付一分钱，开发商也没交房。五年后的2001年，开发商突然起诉，要求解除合同。而人行清远支行却说，钱已经用贷款抵掉了，还拿出一张盖了章的收据，说收到了全部楼款。

开发商不认账，说那张收据是华泰公司事后补开的，根本没有实际付款。双方各执一词，官司打到最高人民法院。

争议焦点

开发商认为：预售合同签了，但对方根本没付钱，合同目的无法实现，应该解除。

人行清远支行认为：贷款本息已经抵了房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕，不同意解除。

法院判决

最高人民法院二审判决：解除双方签订的《房地产预售契约》。理由是：虽然双方签了预售合同，但人行清远支行没有实际支付购房款，所谓的“以贷抵款”只是华泰公司与银行之间的债务安排，不能直接等同于支付了购房款。开发商没有收到钱，合同无法继续履行，依法应予解除。

律师分析

这个案子涉及一个常见问题：签了合同但没付钱，合同还算数吗？

第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两回事。本案中，银行与华泰公司签的是抵债协议，但开发商与银行签的是预售合同。开发商不是抵债协议的当事人，银行不能拿抵债协议来证明自己付了购房款。两种法律关系不能混为一谈。

第二，收据不等于付款。人行清远支行拿出的收据，经查是华泰公司事后补开的，没有对应的银行转账记录或付款凭证。法院认定这张收据不能证明实际付款。实践中，如果只有收据没有付款凭证，法院一般不会认定付款事实。

第三，合同长期不履行，守约方可以要求解除。本案合同签了五年，双方都没有行动。开发商作为卖方，一直没有收到房款，有权依据法律规定解除合同，要求对方承担违约责任。

王德林律师提示：

签商品房预售合同，一定要保留好付款凭证，比如银行转账记录、POS机刷卡单等。光有一张收据，官司很难打赢。如果您在文山地区遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，确认合同是否有效，避免因长期不履行导致合同被解除，造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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