按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款上千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，但中振公司仅偿还了部分本息，剩余款项逾期未还。

宝丰支行多次催讨无果后起诉到法院，要求解除合同，中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则提出，该按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效，而且中振公司还将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》关于“未经抵押登记，抵押无效”的规定，合同应属无效。此外，该房屋已抵押给广州国投并办理了登记，宝丰支行无权主张优先受偿权。

宝丰支行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，未办理抵押登记不影响合同效力。广州国投的抵押设立在后且未实际履行，不应影响本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于解除合同、中振公司还款、逾期以拍卖房屋优先受偿的判决，撤销一审判决中涉及担保人责任的条款。核心理由是：按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不导致合同无效；广州国投的抵押设立在后且未实际履行，不影响本案按揭银行的权益。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人以所购房屋权益作为担保向银行贷款，其本质是一种让与担保。在按揭合同签订后，银行已经支付了贷款，合同已经实际履行，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。法院在审理时会综合考量合同是否违反法律强制性规定、是否损害公共利益等因素。

第二，未办理抵押登记的法律后果是抵押权不能对抗第三人，但合同本身的效力不受影响。也就是说，银行仍然可以依据合同要求借款人还款，只是不能直接以抵押物优先受偿对抗其他债权人。本案中银行之所以能主张优先受偿权，是因为后续设立的抵押未实际履行且依法无效。

第三，购房人不要以为没有办理抵押登记就可以逃避还款责任。按揭贷款合同是有效的，银行依然有权要求购房人还本付息，逾期不还还可能被起诉并强制执行其他财产。在文山地区，如果遇到类似情况，建议尽早与银行协商解决，避免诉讼风险。

王德林律师提示：

购房按揭贷款后，即使没有办理抵押登记，也应按时还款。如果因资金困难无法按时还款，可以主动与银行沟通申请展期或调整还款计划。在文山地区，购房人签订按揭合同时务必仔细阅读条款，了解自己的还款义务和违约后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市