购房按揭贷款合同未抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房屋，总价款数千万元。三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行实际发放了贷款，中振公司偿还了部分本息。后因中振公司未按期还款，银行起诉要求解除合同并优先受偿。

中振公司辩称，该按揭合同未办理抵押登记，违反了武汉市地方规定，应属无效。此外，中振公司还将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且已将该房屋抵押给案外人并办理登记，银行不应享有优先权。

银行主张：按揭合同系自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应为有效；中振公司后续抵押是另一法律关系，不影响本案合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司还款、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，但撤销了涉及担保人责任的判项。核心理由：按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不当然导致合同无效；中振公司后续抵押设立在本案按揭之后，不能否定本案效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商提供担保。我国当时尚无专门法律规定，但合同不违法、不损害他人利益，就应认定有效。不能仅因未办理抵押登记就否定合同效力。

第二，地方性规定不能作为认定合同无效的直接依据。武汉市的规定虽要求抵押登记，但国家法律并未规定未经登记即无效。法院在审理时应以国家法律为准，地方规定仅作参考。

第三，后续抵押不能否定在先按揭的效力。中振公司在同一房屋上设立后续抵押，但该抵押所依据的贷款合同未实际履行，且抵押登记时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押。因此，后续抵押不成立，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，即使未及时办理抵押登记，合同仍可能有效。但建议购房人尽快配合银行完成登记，以避免后续纠纷。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，根据具体情况判断合同效力及维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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