房屋租赁合同纠纷中抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同纠纷中抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司将自建的九胜商厦整栋出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方约定宇航公司支付三笔定金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套设施。合同经公证生效。

实际履行中，宇航公司支付了部分款项，但郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统安装，导致商厦在未通过消防验收的情况下勉强开业。随后消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改，商厦自此停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行供电和消防配套义务，导致商厦无法正常经营，应承担违约责任，且停业期间的租金不应按原标准计算。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际使用房屋并开业，应按合同约定支付租金，其抗辩权不能成立，停业是宇航公司自身原因造成。

法院判决

最高人民法院二审认定：郊区供销公司未完成供电增容和消防设施安装，构成违约，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂不支付相应租金。但鉴于宇航公司已实际开业经营一段时间，停业期间的租金标准不应按合同约定全额计算，而应根据房屋实际使用价值和双方过错程度，参照当地同类房屋租金水平合理确定。最终判决双方各自承担部分责任，租金数额由法院酌情调整。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要法律工具。当一方未履行主要义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能随意解除合同。本案中宇航公司虽然开业，但郊区供销公司未完成供电和消防配套，宇航公司有权暂停支付租金。

第二，房屋租赁合同履行中出现违法状态（如消防不合格）时，租金标准不能简单按合同约定计算。法院会综合考虑房屋实际使用价值、双方过错程度、当地市场租金等因素，公平确定应付租金，避免一方因对方违约而获利。

第三，租赁双方在签订合同时应明确各自义务范围和完成期限，尤其涉及消防、供电等行政审批事项，务必约定清楚责任方和违约责任，否则容易陷入长期纠纷。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议先审查合同中对配套设施、消防验收等关键义务的约定。若对方未履行主要义务，可以依法行使抗辩权，但要注意保留证据并及时书面通知对方。停业期间的租金标准问题最好在合同中提前约定，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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