房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，与宇航公司签了15年租赁合同。合同约定宇航公司先付定金，开业后再付租金。但商厦还没通过消防验收，宇航公司就强行开业了，结果被消防部门查出重大隐患，责令停业。双方为此闹上法庭，争议焦点是停业期间的租金该怎么算。

原来，商厦的消防系统、用电增容都没到位，郊区供销公司答应解决却没做到。宇航公司虽然开了业，但很快就被迫关门。双方互相指责对方违约，一个要求继续付租金，一个要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为：合同是有效的，宇航公司开业了就得按约付租金，停业是宇航公司自己违规经营造成的，不能怪别人。

宇航公司认为：商厦不具备开业条件，是郊区供销公司没履行消防、用电等义务，导致无法正常经营，停业期间的租金不该付，还得赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但双方都有过错。郊区供销公司没完成消防、用电等配套设施，宇航公司明知条件不具备还强行开业，都有责任。停业期间，宇航公司实际没使用房屋，不能按原合同标准付租金，法院酌情按较低标准计算租金，双方各自承担部分损失。

律师分析

第一，合同履行抗辩权有讲究。一方没履行先合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务。但前提是对方违约严重到影响合同目的实现。本案中，消防问题直接导致无法营业，宇航公司可以主张减付租金。

第二，违法履行期间的租金不能按原标准。房屋租赁合同如果处于违法履行状态，比如没消防验收就开业，法院不会支持按合同约定全额收租，而是根据实际使用情况公平确定。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同，一定要把配套设施、验收条件写清楚，明确谁负责办手续。如果对方没做到，要及时书面催告，保留证据。在文山地区处理这类纠纷，法院很看重双方的实际履行情况和过错程度，别等到出事才找律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市