房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期20年。双方约定宇航公司先付定金，开业后按年支付租金。商厦开业后，因消防系统未通过验收，被消防部门责令停业整改。

停业期间，双方就租金支付产生纠纷。郊区供销公司要求宇航公司继续付租金，宇航公司认为商厦因消防问题无法正常经营，拒绝支付，并反诉要求赔偿损失。

争议焦点

宇航公司主张：商厦未经消防验收，不具备合法营业条件，郊区供销公司未履行提供合格租赁物的义务，宇航公司有权拒付租金。

郊区供销公司认为：消防问题系宇航公司装修不当造成，且宇航公司已实际开业经营，应按照合同约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方租赁合同有效，但商厦在违法状态下经营，宇航公司实际使用租赁物但未能正常营业。法院酌情将租金标准下调，按原约定租金的60%计算停业期间的租金，宇航公司需支付相应欠款。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方提供的租赁物存在安全隐患、无法正常使用时，承租人可以主张暂时停止支付租金，但不能直接拒绝履行全部义务。

第二，违法状态下的租金不能按原标准计算。法院会综合考虑实际使用情况、经营受阻原因等因素，酌情调整租金金额，这体现了公平原则。

第三，租赁双方都应确保租赁物符合法定安全标准。消防验收是开业的前提条件，任何一方都不能以“已实际使用”为由要求对方承担全部合同责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定消防、水电等设施的交付标准和验收责任。如果遇到类似纠纷，应及时收集消防整改通知、停业证明等证据。文山地区的企业和个人在租赁商用房屋时，务必先确认房屋通过消防验收，避免陷入违法经营和租金纠纷的双重困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市