未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买深圳某楼盘的部分房产。但合同签订时，开发商尚未取得商品房预售许可证。后来因房价上涨，开发商主张合同无效，拒绝交房。天光公司则要求继续履行合同，双方因此打官司到最高人民法院。

这个案子发生在合同法实施之前，当时的法律对商品房预售许可证的要求与现行规定有所不同。开发商认为没有许可证就卖房违反强制性规定，合同应属无效。购房人则认为双方自愿签约，开发商不能反悔。

争议焦点

开发商主张：根据当时的法律规定，未取得商品房预售许可证就签订售房合同，违反强制性规定，合同应当认定无效。购房人天光公司主张：双方签约是真实意思表示，开发商以自身违法为由主张合同无效，违背诚信原则，合同应当有效并继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证签订的售房合同，如果不损害国家利益和社会公共利益，且双方已实际履行或具备履行条件的，不应简单认定合同无效。最终判决合同有效，开发商应当继续履行交房义务。

律师分析

第一，合同效力的认定要结合当时的法律背景。合同法实施前，法院对违反管理性规定的合同，倾向于保护交易安全和诚信原则，不轻易认定无效。

第二，开发商以自身违法为由主张合同无效，属于"恶意抗辩"。法律不支持当事人从自己的违法行为中获利，这种抗辩通常不被法院采纳。

第三，对于购房人而言，签约时应当注意审查开发商的预售许可证。但在司法实践中，即使签约时没有许可证，如果后续取得或合同已实际履行，法院也会综合考量，保护守约方的合法权益。

王德林律师提示：

购买期房时，尽量选择已取得预售许可证的楼盘，避免法律风险。如果签约后发现开发商没有许可证，也不要慌张，可以咨询专业律师评估合同效力。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房人保留好合同、付款凭证等证据，必要时通过诉讼维护自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市