房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建设了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，供销公司负责大楼外部装修和供电等配套设施。但商厦开业后，因消防系统、供电容量等问题未能达标，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此发生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未按合同约定完成外部装修和供电增容，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，因此有权拒绝支付租金。供销公司则主张，宇航公司已实际使用商厦并开业，应当按合同支付租金，消防问题并非其单方责任，宇航公司也有配合义务。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效，但在合同履行过程中，因消防、供电等配套设施不达标，商厦处于违法经营状态。法院认定，在此期间宇航公司实际使用了房屋，但使用价值因违法状态而大打折扣。最终判决宇航公司按适当低于合同约定的标准支付租金，同时驳回供销公司要求按原租金标准计算的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限的。一方违约时，另一方可以暂停履行，但不能滥用。本案中宇航公司虽然有权就配套设施问题提出异议，但已经实际开业经营，不能完全拒绝支付租金。

第二，违法状态下的房屋使用价值会降低。即使租赁合同有效，如果房屋因违法问题无法正常使用，租金的计算标准应当调整，不能简单按合同约定金额执行。

第三，双方都有义务配合整改。消防、供电等公共安全事项，出租人和承租人都有责任配合完成，不能互相推诿。法院会根据各自过错程度分配责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定配套设施的标准和完成时间，并保留好履行证据。如果遇到对方违约导致房屋无法正常使用，建议及时书面催告并固定证据，必要时可申请专业机构鉴定房屋的实际使用价值。在文山地区，许多商铺租赁纠纷都源于消防验收和供电问题，建议租户在开业前主动核查相关手续是否齐全，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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