按揭贷款买房未办理抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金困难未能按期还清剩余本息。银行催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，并以抵押的房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》，应认定为无效。此外，中振公司已将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行无权主张优先受偿。

银行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记并非合同生效的必要条件，合同应属有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时，撤销一审中涉及担保人责任的判决内容。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于普通抵押。按揭贷款中，购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行发放贷款，这是一种特殊的担保方式。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，因此仅凭地方规章要求认定合同无效，缺乏法律依据。

第二，抵押登记不是合同生效的前提。合同是否有效，主要看双方是否自愿、内容是否违法、是否损害他人利益。本案中合同已实际履行，银行发放了贷款，中振公司也使用了资金，不能因未登记就否定合同效力。

第三，后设立的抵押不影响在先按揭合同的效力。中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给其他公司，这一行为属于另一法律关系，不能以此否定银行按揭合同的权利。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应当及时办理抵押登记手续，以明确各方权利归属。在文山地区，遇到按揭贷款纠纷，建议尽早咨询律师，避免因逾期还款导致房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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