买到的土地面积少了怎么办

买到的土地面积少了怎么办

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司买了一块土地，合同约定面积和价格都写清楚了。拿到土地使用证后，买家按证上的面积做规划设计，送到规划局审批，结果发现实际能用的面积比证上写的少了一大截。原因是这块地里有城市道路，道路属于市政设施，不能转让，但卖家把道路面积也算进了转让面积里。

买家找卖家要求退款或补偿，卖家不同意，买家只好打官司。一审法院判合同部分无效，卖家要退多收的钱并赔偿损失。卖家不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

买家认为：卖家提供的土地使用证面积不实，里面包含的城市道路不能转让，合同应无效，卖家应退款赔钱。卖家认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证面积是国土局办的，自己没过错，合同应有效。

法院判决

最高人民法院维持了一审判决：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划的土地面积转让有效。卖家多收的土地转让金要退还，还要赔偿买家的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路是市政设施，法律明确禁止转让。卖家把道路面积混在土地里一起卖，这部分合同就是无效的。买家买土地时要注意看土地性质，别把公共设施当成自己的地盘。

第二，土地使用证上的面积不一定等于你能实际使用的面积。如果土地位置图没经过规划部门审批，证上的面积可能和规划不一致。签合同前最好去规划部门核实一下，避免买了"缩水"的地。

第三，合同部分无效不等于全部作废。法院会根据实际情况，把合法有效的部分保留下来，无效的部分退钱赔偿。买家在文山地区遇到类似问题，可以要求卖家退还不应计入转让面积的土地款。

王德林律师提示：

买土地前一定要查清楚土地规划，确认道路、绿化等公共设施面积是否被算进转让面积。合同里写清楚具体面积和用途，最好请律师审查合同条款。文山地区的朋友如果遇到土地面积纠纷，可以带着合同和土地使用证来咨询。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市