房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建的商厦租给宇航公司，约定租期多年，租金逐年递增。双方还签了补充协议，约定供销公司负责解决水电、消防等问题。商厦封顶后，宇航公司开始装修并开业，但消防设施一直没通过验收。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦因此停业，双方就租金支付问题产生纠纷，打起了官司。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经实际使用房屋，应该按合同约定支付租金。宇航公司则认为，供销公司未能按约解决消防、水电问题，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求供销公司赔偿损失。双方争议的核心是：在房屋存在消防隐患、违法经营的状态下，租金该怎么算。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，属于违法经营，不能以合同约定的租金标准主张权利。法院综合考虑房屋实际使用情况、双方过错程度等因素，酌情降低了租金标准，判决宇航公司按较低标准支付使用期间的房屋占用费。

律师分析

第一，合同有效不等于可以违法履行。即便租赁合同合法有效，如果房屋不具备法定安全条件（如消防未验收），承租人强行开业，法院不会完全支持按合同约定标准计算租金。

第二，履行抗辩权的行使有前提。承租人如果发现出租人未履行配套义务（如提供水电、消防设施），可以依法行使抗辩权，拒绝支付租金，但前提是必须及时提出异议，不能一边使用一边不付钱。

第三，违法状态下的租金标准由法院酌情确定。法院会考虑房屋实际使用价值、双方过错比例、当地同类房屋租金水平等因素，公平合理地确定承租人应支付的费用，通常低于合同约定。

王德林律师提示：

租赁房屋前一定要核实房屋是否具备法定使用条件，特别是消防验收、水电配套等关键事项。如果发现出租人未履行义务，要及时书面提出并保留证据。在文山地区处理类似租赁纠纷时，务必注意收集消防验收文件、水电安装记录等材料，这些证据直接影响法院对租金标准的认定。建议在合同中明确约定各项配套设施的交付时间和违约责任，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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