按揭贷款买房未办抵押登记合同是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向开发商泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与中国银行湖北宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商承担担保责任。

合同签订后，银行向开发商支付了全部贷款，开发商也向中振公司出具了收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，尚欠银行本金及利息数百万元。银行追索未果后起诉，要求解除合同并以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反武汉市《房地产抵押管理办法》的规定，抵押应为无效。银行则认为，合同系各方自愿签订，不违反国家法律法规，且已实际履行，应属有效。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了一审解除合同、中振公司还本付息、逾期不还则以抵押物拍卖价款优先受偿的结果。法院认定，按揭不同于一般抵押，仅因未办理抵押登记就认定合同无效没有法律依据，支持了合同有效的认定。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同有本质区别。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款的特殊融资方式，不能简单套用一般抵押登记的规定来否定其效力。

第二，合同效力主要看是否违反法律强制性规定。本案签订合同时，国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。因此，合同只要内容不违法、意思表示真实，就应认定为有效。

第三，后设立的抵押登记不能否定在先的按揭权益。中振公司在按揭合同签订后，又将同一房屋抵押给其他公司并办理登记，但该抵押因房屋未竣工验收且抵押合同未实际履行而无效，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，务必按合同约定及时办理抵押登记，避免产生争议。如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师。以文山地区为例，购房者应重视合同签订后的登记手续，不要以为签了合同就万事大吉。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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