购房按揭贷款合同未办登记是否有效

购房按揭贷款合同未办登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司提供担保。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金困难无法继续按期偿还，宝丰支行起诉要求解除合同并拍卖抵押物还债。

中振公司抗辩称，该按揭合同没有按照当地政府规定办理抵押登记手续，因此抵押无效，合同也应当无效。同时，中振公司还将同一房屋抵押给了另一家金融机构并办理了登记，主张该金融机构的抵押权更优先。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方规定，应属无效；且房屋已抵押给广州国投并办理登记，宝丰支行无权优先受偿。

宝丰支行认为：合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行多年，不能因未登记就否定合同效力；后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决；撤销一审涉及担保人责任的判项。法院认为，按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未登记即无效，地方规定不能作为认定合同无效的依据。中振公司后设立的抵押因房屋未竣工且贷款合同未实际履行，登记无效，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。在商品房买卖中，购房人用按揭贷款购房，银行取得的是对房屋权益的担保，这种担保方式在法律上不完全等同于抵押。即便没有办理抵押登记，只要合同是真实意思表示、不违反法律强制性规定，就应当认定有效。

第二，地方性规定不能作为认定合同无效的当然依据。本案中武汉市的《房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，并非法律或行政法规。根据合同法规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效，地方规章不能直接否定合同效力。

第三，抵押登记的先后顺序不等于权利优先。本案中中振公司后设立的抵押登记，因抵押物当时尚未竣工验收、且抵押贷款合同未实际履行，该登记本身不具有法律效力。因此，后登记不能对抗在先已实际履行的按揭合同权利。

王德林律师提示：

购房按揭时，建议购房人和银行及时办理预告登记或抵押登记，避免后续产生权利冲突。如果您在文山地区遇到类似按揭合同纠纷，建议尽早咨询律师，确认合同效力和权利保护顺序，不要仅凭是否办理登记就认定合同无效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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