购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款上千万元，约定以银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司用其购买的房产作为抵押，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行按约定支付了全部贷款，中振公司也向泰合公司付清了购房款，并陆续偿还了部分贷款本息。

但中振公司之后未能按期还款，宝丰支行多次催讨未果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并让中振公司用房屋权益偿还欠款。中振公司则称，贷款合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效，而且这套房后来还抵押给了另一家公司。

争议焦点

中振公司主张，贷款合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效，合同也应无效。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，内容不违法，已经实际履行，应当有效。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：贷款合同有效，因中振公司违约，解除合同，中振公司一次性还清欠款，逾期不还则拍卖抵押物优先清偿。最高人民法院二审维持了一审关于合同有效和还款的判决，但纠正了涉及担保人责任的判项。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保向银行贷款，性质上更接近让与担保，不能简单套用抵押登记的规定。当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效，仅凭地方规章不能否定合同效力。

第二，中振公司后来将同一房屋抵押给其他公司，但这个抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记没有效力，不影响按揭银行的优先权利。

第三，合同是否有效，核心要看是否违反法律、行政法规的强制性规定，而不是地方规章。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，就应当认定为有效。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，即使当地有抵押登记要求，未办理登记也不一定导致合同无效，关键在于合同本身是否合法有效。建议购房人按约定履行还款义务，避免违约导致房屋被拍卖。如果您在文山地区遇到按揭纠纷，可以咨询专业律师，了解合同效力和自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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