房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁协议，约定将整栋大楼出租给宇航公司经营。双方还约定了租金支付方式和装修责任。宇航公司支付了部分租金后，商厦在未通过消防验收的情况下就开张营业。

消防部门检查发现商厦存在严重火险隐患，不具备营业条件，要求立即停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应按照租赁合同约定支付全部租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司则主张，供销公司未能完成消防设施等配套工程，导致商厦无法正常经营，因此不应按原标准支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，涉案租赁合同有效，但双方在合同履行过程中均存在违约行为。在商厦违法经营期间，因消防问题导致无法正常使用，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，不应按原约定标准支付租金。法院综合考量后，酌情降低了该期间的租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务，导致另一方无法实现合同目的时，受损害方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，消防设施不完善导致商厦无法正常营业，宇航公司有权暂不按原标准支付租金。

第二，房屋租赁合同即使有效，在违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会考虑实际使用情况、违约原因等因素，公平合理地确定租金数额。这提醒我们，合同履行必须合法合规。

第三，双方在签订合同时应明确各自在消防、水电等配套设施上的责任，避免因约定不清导致履约争议。一旦发生纠纷，要及时收集证据，依法维权。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确出租方应完成的配套设施和验收义务。在文山地区，类似因消防验收问题引发的租赁纠纷并不少见，承租方在支付租金前应核实房屋是否具备合法使用条件。如遇出租方违约，应及时书面催告并保留证据，必要时可依法行使抗辩权，避免承担不必要的租金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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