购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买商业中心部分楼层，总价款数千万元，付款方式约定为银行按揭。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其与泰合公司签订的购房合同项下全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款2000万元，贷款期限5年，中振公司按季度分期还本付息，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司陆续还款，但后来因资金困难停止还款。宝丰支行多次催讨未果，将中振公司诉至法院，要求解除贷款合同，并以抵押房屋的权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，抵押应当无效；且其已将涉案房屋抵押给另一家公司并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，不应因未办理抵押登记而认定无效，银行有权对抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决中解除贷款合同、中振公司偿还欠款及利息、以拍卖抵押物价款优先偿还宝丰支行的内容；撤销一审判决中涉及担保人责任的部分。法院认为：按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后续将房屋抵押给其他公司的行为发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益质押给银行作为还款担保，其法律性质更接近权利质押，而非传统的财产抵押。因此，不能简单套用房地产抵押管理办法中关于必须办理抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力以当事人真实意思和国家法律法规为准。本案中，三方自愿签订合同，内容不违反法律强制性规定，且已实际履行，法院应当保护合同效力。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据，除非该规章内容已被上位法吸收。

第三，按揭银行对房屋的优先受偿权不以抵押登记为唯一条件。在按揭关系中，银行通过控制购房合同、收款凭证等文件实现对房屋权益的掌控，即使未办理抵押登记，银行仍可依据合同约定对房屋拍卖价款优先受偿。购房人后续将房屋抵押给其他债权人，不能对抗在先设立的按揭权益。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，即使当地有抵押登记要求，也应及时办理登记，避免因手续不全产生争议。如果已经签订按揭合同但未办理登记，不必过分担心合同效力问题，法院通常会保护银行的优先受偿权。在文山地区，购房者遇到类似纠纷时，建议保留好贷款合同、还款凭证等材料，及时咨询专业律师，依法维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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