房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行了装修。

然而，商厦在未经消防验收的情况下擅自开业，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因租金支付、合同履行等问题产生纠纷，诉至法院。郊区供销公司要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司则主张因房屋存在消防问题无法正常使用，拒绝支付租金，并提出反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为：双方签订的租赁合同合法有效，宇航公司已实际使用房屋，应当按约定支付租金，消防问题不是拒付租金的理由。

宇航公司认为：郊区供销公司未能提供符合安全标准的房屋，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并要求郊区供销公司承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效，但合同履行期间，因房屋未通过消防验收，宇航公司无法正常使用，属于郊区供销公司未按约定提供适租房屋。在违法履行状态持续期间，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。法院最终确认，在消防问题整改完毕前，宇航公司无需按原约定标准支付租金，但应参照当地同类房屋的市场租金标准支付房屋使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使条件。当一方未按约定履行合同义务，导致另一方无法实现合同目的时，受影响的一方可以暂时中止履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未能提供符合消防安全要求的房屋，导致宇航公司无法正常经营，宇航公司有权拒绝支付租金。

第二，违法履行期间租金的认定。即便合同有效，但如果房屋存在安全隐患导致无法正常使用，承租人不需要按原约定标准支付租金。法院通常会参照市场租金标准确定使用费，而不是完全免除承租人的付款义务。

第三，消防验收是房屋租赁的重要前提。无论是出租人还是承租人，都应当确保租赁房屋符合消防、安全等法定要求。未经消防验收擅自开业，不仅面临行政处罚，还可能引发合同纠纷。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议承租人核实房屋是否通过消防验收，特别是用于商场、餐饮等人员密集场所的房屋。如果发现房屋存在安全隐患，应及时以书面形式向出租人提出整改要求，并保留相关证据。在文山地区，此类纠纷常见于商业综合体租赁，建议当事人在签订合同时明确约定房屋安全责任的归属和违约后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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