开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款约2000万元。合同约定深业公司应在1994年底前交房，如逾期超过60天，旅游公司可解除合同。

旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司因供电配套问题，直到1996年才完成房屋交付。旅游公司认为深业公司逾期交房已超过合同约定的解除期限，起诉要求解除合同、退款并赔偿损失。深业公司则辩称，供电问题属于合同约定的"非其所能控制的事件"，可以顺延交房日期。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房超过60天，已满足合同约定的解除条件，应解除合同并双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于不可抗力及合同免责事由，交房日期应顺延至正式供电之日，旅游公司起诉时解除条件尚未成就，合同应继续履行。

法院判决

一审法院支持了旅游公司的解除请求，判令深业公司退还购房款本息并双倍返还定金。二审最高法院改判：合同继续履行，深业公司承担逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高法院再审维持了二审判决，认定合同有效，深业公司不构成根本违约，旅游公司不能解除合同。

律师分析

第一，关于合同效力。本案中深业公司在签约时尚未取得土地使用权证，但最高法院认为，双方已实际履行合同且后续手续已补办，不因此认定合同无效。这提醒购房者，不能仅以开发商证照不全就主张合同无效，关键要看合同是否真实有效履行。

第二，关于逾期交房免责事由。合同约定"非深业公司所能控制的事件"可延期交房，供电问题被法院认定为属于此类情形。这说明购房者在签约时，要注意合同中对开发商免责条款的具体范围，尽量避免过于宽泛的免责表述。

第三，关于解除权的行使。本案中旅游公司起诉时，合同约定的解除期限尚未届满，法院因此不支持解除请求。购房者要特别注意，行使合同解除权必须在约定或法定的期限内，错过期限可能丧失解除权。

王德林律师提示：

购买期房时，建议在合同中明确约定逾期交房的违约金标准和解约条件，并注意保留开发商逾期交房的证据。如遇开发商以"不可抗力"为由延期，应核实是否有政府证明文件。文山地区的购房者，如遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因错过解除期限而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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