房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方约定商厦外部装修和用电等配套设施由供销公司负责。商厦主体封顶后，宇航公司开始装修并开业经营。

但由于供电增容未成功，商厦用电量不足，消防系统也未通过验收。消防部门认定商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，供销公司则起诉要求支付租金。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未按约定完成供电和消防设施，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同支付租金，消防和供电问题应由宇航公司自行解决。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但合同履行中，因供销公司未完成供电和消防设施，导致商厦违法经营并被责令停业，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。对于已经实际经营期间的租金，法院综合考虑双方过错程度，酌情核减了部分租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行合同义务，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能永久免除责任。本案中，宇航公司在商厦被责令停业后拒绝支付租金，属于合法行使抗辩权。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同约定计算。房屋租赁合同处于违法履行状态时，比如消防未验收就投入使用，法院会考虑双方过错程度，对租金进行适当调整，而不是完全按合同约定执行。

第三，租赁双方在签订合同时应当明确配套设施的责任方和完成时间。如果出租方负责的配套设施未完成，承租方要及时书面催告，必要时可以要求解除合同或减少租金。

王德林律师提示：

租赁房屋前一定要核实房屋的消防、用电等设施是否合法合规。如果发现出租方未按约定完成配套设施，要及时固定证据并书面沟通。文山地区的朋友遇到类似纠纷，建议在协商无果后尽快咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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