楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款通过银行按揭贷款支付。中振公司与宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司偿还了部分本息，但后来未能按期还款。

宝丰支行向法院起诉，要求解除合同，中振公司以房产权益偿还欠款。中振公司则主张，合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效，且其已将房产抵押给另一家广州国投公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效。宝丰支行认为合同有效，抵押登记不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：按揭合同有效，中振公司应一次性归还贷款本金及利息，逾期可拍卖抵押物优先受偿。但担保人泰合公司的责任因宝丰支行未起诉，一审判决中相关部分被撤销。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，因此有效。

第二，中振公司后来将房产抵押给广州国投，但该抵押登记时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，且抵押贷款合同未实际履行，故该登记无效，不影响本案按揭合同效力。

第三，购房者通过按揭贷款买房，即使未办理抵押登记，只要合同内容合法、双方真实意思表示，合同本身仍然有效。银行有权依据合同追索欠款，并主张对抵押物的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应按时还款，避免违约。若确实无法还款，建议主动与银行协商，避免被诉至法院后承担一次性还清全部贷款及利息的后果。文山地区的购房者若遇到类似纠纷，可咨询当地专业律师，了解合同效力和自身权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市