按揭贷款买房未办抵押登记合同是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也支付了部分购房款给开发商，但中振公司后来未能按期偿还银行贷款本息。

银行起诉要求解除按揭贷款合同，中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则提出，合同签订后没有办理抵押登记，按武汉市地方规定应属无效，而且该公司已将该房屋抵押给另一家公司广州国投并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市《房地产抵押管理办法》的规定，抵押无效；自己已将房屋抵押给广州国投并办理登记，银行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：按揭合同是三方自愿签订，不违反国家法律法规，合法有效；中振公司后续抵押发生在按揭合同之后，不能否定按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时撤销了涉及担保人责任的部分判决。

核心理由：按揭不同于一般抵押，国家法律法规当时并未规定抵押未经登记即无效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。中振公司后续将房屋抵押给广州国投是另一法律关系，且该抵押发生在按揭合同之后，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通的抵押合同有所不同。按揭的核心是购房人将所购房屋的合同权益质押给银行作为担保，而不仅仅是物权抵押。因此，即使没有办理抵押登记，也不必然导致合同无效。

第二，地方性规章不能直接作为认定合同无效的法律依据。根据《合同法》和《民法典》的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才可能导致合同无效，地方政府的规章不能起到这个作用。

第三，购房人如果已经将房屋抵押给其他债权人，后设立的抵押权不能对抗在先设立的按揭权益。本案中，中振公司后续抵押给广州国投的时间晚于按揭合同，且当时房屋尚未竣工验收，该抵押登记本身也存在问题。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。在文山地区，很多购房者认为只要按时还款就没事，但如果不办理抵押登记，一旦发生纠纷，银行的优先受偿权可能受到影响，建议购房者在购房时配合银行及时完成抵押登记手续。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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