开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在1994年6月30日前交付房屋，若逾期超过90天，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。

旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司直到1995年6月才正式交付房屋，逾期近一年。旅游公司因此起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司则辩称，延期交房是因为供电问题等不可抗力因素，符合合同约定的免责条件。

争议焦点

旅游公司认为，深业公司逾期交房超过90天，按照合同约定其有权解除合同，并要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则认为，延期交房是因为供电问题等“非其所能控制的事件”，属于合同约定的免责情形，因此不构成违约，合同应继续履行。

法院判决

一审法院判决解除合同，支持旅游公司的诉求。但二审法院（最高人民法院）改判合同继续履行，认为深业公司延期交房的部分原因属于合同约定的免责情形，且旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，深业大厦已竣工验收可交付使用，因此合同应继续履行，但深业公司需承担逾期交房的违约责任，向旅游公司支付购房款利息。

律师分析

第一，购房者解除合同的权利并非无限制。合同中通常约定逾期交房达到一定天数（如90天）后，购房者才能解除合同。如果开发商在购房者起诉时已经具备了交房条件，且逾期天数尚未达到合同约定的解除期限，法院可能不支持解除合同，而是判决继续履行并赔偿损失。

第二，开发商主张的“不可抗力”或“非其所能控制的事件”需要严格举证。本案中，供电问题被法院认定为部分属于免责事由，从而延长了开发商的合理交房期限。因此，购房者应当注意，合同中的免责条款可能成为开发商拖延交房的借口。

第三，购房者如果遇到开发商逾期交房，应当及时收集证据（如合同、付款凭证、催告函等），并密切关注合同约定的解除期限是否届满。在文山地区，类似纠纷中购房者往往因未及时主张权利而丧失解除权，只能要求赔偿损失。

王德林律师提示：

遇到开发商逾期交房，建议先仔细阅读合同中的逾期交房条款，确认解除期限和免责情形。如果开发商以“不可抗力”为由拖延，可要求其提供政府部门的证明文件。在文山地区，购房者还可以向当地住建部门投诉，或委托律师发送律师函催告，以固定证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市