购房按揭贷款合同未登记是否有效

购房按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司从开发商处购买商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。这家公司和开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定公司将房产权益抵押给银行，银行提供贷款。贷款发放后，公司陆续还了一部分本息，但后来无力继续还款，银行起诉到法院要求解除合同并追索欠款。

公司提出，这份按揭合同没有按照当地政府规定办理抵押登记，应当认定为无效。同时公司还在合同签订后将同一房产抵押给了另一家金融机构并办理了登记，想以此否定银行的优先受偿权。

争议焦点

银行认为：合同是三方自愿签订，内容合法，且已经实际履行，即使没有办理抵押登记也不影响合同效力。公司认为：没有办理抵押登记违反地方政府规定，抵押应为无效，银行无权优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，支持银行解除合同、要求公司一次性还清贷款本金及利息的请求，并确认银行对抵押物拍卖价款享有优先受偿权。法院同时指出，公司后设立的抵押因所依据的贷款合同未实际履行而无效，不影响本案按揭银行的权益。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通的财产抵押不同，不能简单套用政府部门关于抵押登记的规定。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，因此不能仅因未办理登记就否定合同效力。

第二，合同效力主要看当事人是否自愿、内容是否违法、是否损害他人利益。本案合同签订后已实际履行，银行发放了贷款，公司也偿还了部分本息，双方均认可合同的有效性。

第三，后设立的抵押如果所依据的主合同没有实际履行，该抵押登记本身缺乏法律基础，不能对抗先设立的按揭权益。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应当注意保存好贷款合同、还款凭证等材料，避免因手续不全影响自身权益。在文山地区，如果遇到按揭贷款纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解合同效力及抵押登记的相关法律规定，不要盲目依据地方规定否定合同效力。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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