房屋租赁合同违法履行，租金标准如何确定

房屋租赁合同违法履行，租金标准如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（下称“郊区供销公司”）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（下称“宇航公司”）签订了一份长达多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及水电等“后三通”工作，并确保商厦用电量达到要求。

商厦建成后，宇航公司进行了装修并开业经营。然而，由于郊区供销公司未能完成电力增容，商厦实际用电量远低于约定标准，且消防系统未经验收合格即投入使用，被消防部门责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝按原标准支付租金，郊区供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付租金及违约金。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未按约定完成“后三通”和消防系统，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，因此有权拒绝按原合同标准支付租金，并主张按实际经营状况调整租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已实际使用房屋并开业，应当按合同约定全额支付租金，不能以消防等问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方租赁合同合法有效，但郊区供销公司未履行供电和消防义务，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权。法院判决宇航公司无需按原合同标准支付租金，而是参照房屋实际使用价值和市场行情，酌情确定租金标准，同时驳回了郊区供销公司要求支付违约金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要法律工具。当一方未按约定履行主要义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中，宇航公司因郊区供销公司未完成“后三通”和消防验收，导致经营受阻，有权主张减少租金。

第二，违法状态下的租金标准不能简单按合同约定执行。法院综合考虑房屋实际使用价值、双方过错程度等因素，酌情确定租金，体现了公平原则。这提醒我们，房屋租赁中若存在违法建设或未通过消防验收等情形，承租人不能以合同为挡箭牌要求全额支付租金。

第三，书面证据至关重要。双方在履行过程中签署的会议纪要、付款凭证等，成为法院判断事实的关键依据。建议当事人在合同履行中保留好所有书面沟通记录。

王德林律师提示：

在房屋租赁中，出租人应确保房屋符合法定使用条件，特别是消防、用电等关键设施。承租人若发现出租人违约导致无法正常经营，应及时书面催告并保留证据。如果您在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因盲目履行或拒绝履行而扩大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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