开发商延期交房，购房者能否解除合同

开发商延期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为人民币数百万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。

深业公司延期交房的主要原因是大厦供电问题未能及时解决，包括电业局未及时落实供电工程设施、电网联建费缴纳等事宜。直到1995年，大厦才正式通电并完成竣工验收。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，旅游公司有权解除合同，要求返还购房款本息并双倍返还定金。

深业公司辩称：延期交房是由于供电问题等非其所能控制的事件造成，符合合同约定的延期交房条件，合同应继续履行，仅同意承担部分逾期交房的违约责任。

法院判决

最高人民法院最终判决：双方商品房买卖合同有效，继续履行。深业公司应于判决生效后30日内交付房屋，并向旅游公司支付自逾期交房之日起至实际交付之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。

律师分析

第一，合同解除权的行使条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数后购房者方可提出终止合同。法院查明，在旅游公司起诉时，该约定条件尚未成就，因此旅游公司无权单方解除合同。这提醒购房者，在签订合同时要仔细阅读解除合同的条款，明确约定逾期交房多少天可以解除合同。

第二，不可抗力和非可控事件的影响。深业公司主张供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，法院部分采纳了这一观点，将交房日期相应顺延。但顺延后深业公司仍存在逾期交房的事实，故需承担相应违约责任。

第三，合同效力问题。最高人民检察院抗诉认为深业公司未取得国有土地使用权证，合同应无效。但最高人民法院认为，双方合同系真实意思表示，内容合法，且深业公司后续已取得相关手续，合同应认定为有效。这说明，合同效力不能仅因手续瑕疵而否定，需结合整体履行情况判断。

王德林律师提示：

购房者在遇到开发商延期交房时，应首先查看合同条款中关于解除权的具体约定，不要轻易认为逾期交房就一定可以解除合同。同时，要注意收集开发商延期交房的证据，如催告函、现场照片等，以便主张违约金或利息损失。

在文山地区，购房者如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，评估合同解除条件和违约责任，避免因错过解除权行使期限而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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