房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，后与宇航公司签订租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分租金，但大楼在消防、水电等方面一直未达标，宇航公司擅自开业后，因存在重大火险隐患被消防部门责令停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已实际使用房屋，应按约定支付租金。宇航公司则认为，房屋存在消防等重大安全隐患，不具备合法营业条件，供销公司未履行提供合格房屋的义务，自己有权拒绝支付租金，并要求赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定，租赁合同有效，但房屋处于违法使用状态，未达到合同约定的正常营业条件。法院判决宇航公司应按实际使用期间支付租金，但租金标准不能按合同约定的正常经营期间计算，而应参照同地段同类房屋的租金水平适当降低。

律师分析

第一，房屋租赁合同有效，但一方交付的房屋不符合法定安全条件，另一方有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付全额租金。第二，房屋处于违法使用状态期间，租金不能按正常经营标准计算，法院会根据实际使用价值和过错程度酌情调整。第三，租赁双方都应确保房屋符合消防、水电等安全要求，否则都可能承担法律责任。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法营业条件。如果出租方未履行这些义务，承租方可以要求减免租金或解除合同。如果您在文山地区遇到类似问题，建议保留好合同、付款凭证和整改通知等证据，及时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市