土地转让合同中城市道路面积转让是否有效

土地转让合同中城市道路面积转让是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积与实际面积不符。原来，这块地中包含城市道路，道路宽度被标注错误，导致实际可用的土地面积比证上少了很多。

置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但未能解决，最终起诉到法院。一审法院认定合同无效，二审法院部分改判。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致证上面积与实际不符，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地部分转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。开发商在转让土地时，如果其中包含道路面积，这部分转让行为是无效的。

第二，土地转让中，卖方必须提供经规划部门审批的坐标图，不能仅凭位置图办理土地使用证。否则，证上面积与实际面积不符，卖方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，对有效部分继续履行，对无效部分责令返还价款、赔偿损失。

王德林律师提示：

购买土地前，建议委托专业机构核实土地的实际规划情况，尤其要确认是否包含城市道路等不可转让的公共设施。在文山地区，不少土地转让纠纷正是源于规划与证载面积不一致，提前做好尽职调查能有效降低风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市