房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。双方签了正式租赁合同，还办了公证。宇航公司支付了部分租金，商厦也开了业。

但开业后问题来了：商厦的消防、水电等设施没达标，消防部门查出重大隐患，责令停业整改，还罚了双方的钱。商厦就此停业，双方因租金怎么算、谁违约等问题打起了官司。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司拖欠租金，应支付欠款并承担违约责任。宇航公司则认为：是供销公司没做好消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权不付租金，还要求供销公司赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但商厦在违法状态下经营，责任双方都有。法院综合考量后，没有按合同约定的高租金标准计算，而是参照当地同类房屋的市场租金水平，酌情确定了停业期间的租金金额，并驳回了双方的其他过高请求。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。房屋租赁合同本身有效，但如果房屋不具备合法经营条件（如消防未验收），实际使用期间产生的租金不能简单按合同约定执行，法院会考虑公平原则调整。

第二，抗辩权行使有条件。承租人不能以出租人未履行配套设施义务为由，完全拒绝支付租金。只有在出租人根本违约导致合同目的无法实现时，才能行使同时履行抗辩权或解除合同。

第三，违法状态下的租金标准。法院在确认合同有效但履行违法时，会参考房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，合理确定租金，而不是机械适用合同约定的递增标准。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确房屋的消防、水电等设施是否符合经营要求，并在合同中约定出租人的配套义务和违约责任。如果发现房屋存在违法使用情况，应及时书面催告对方整改，保留证据，避免后续租金纠纷。在文山地区，类似因消防验收问题引发的租赁纠纷也时有发生，建议承租人在开业前务必取得相关合格证明。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市