未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地红线图。

后来，湛江土地总将这块土地连同中银公司委托其转售的另外30亩土地，一并转让给了生茂公司。但生茂公司起诉要求确认转让合同无效，广西高院终审判决认定合同无效，判令湛江土地总返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总随后起诉中银公司要求返还土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方订立的土地转让合同应属无效，中银公司应返还已支付的转让款。遂溪中行辩称：本案是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同有效；且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，不应支持。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总转让款及利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同应认定无效。同时，湛江土地总在出具收据后至上诉期间并未超过两年诉讼时效，一审以超过时效为由驳回诉讼请求不当。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据法律规定，转让方必须取得土地使用权证，并办理土地出让审批手续。本案中，中银公司既未取得土地使用权，也未办理出让手续，转让合同自然无效。实践中，购房者或购地者应当先核实对方是否有权转让，避免陷入无效合同纠纷。

第二，诉讼时效问题值得关注。本案中，湛江土地总出具收据后，直到向广西高院上诉时才主张权利，但法院认定该期间未超过两年诉讼时效。这说明，当事人持续主张权利的行为可以中断诉讼时效，但建议及时维权，避免因时间过长导致证据灭失或权利丧失。

第三，合同无效后的法律后果。合同被确认无效后，双方应返还各自取得的财产。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也需承担相应责任，但法院仍判令返还转让款及利息，体现了公平原则。

王德林律师提示：

购买土地或房产时，务必核实对方的土地使用权证和相关审批手续，不要轻信口头承诺。文山地区的当事人如遇到类似纠纷，建议在合同签订前咨询专业律师，避免因合同无效导致钱地两空。一旦发现对方违约或合同存在瑕疵，应及时通过诉讼或仲裁方式主张权利，防止超过诉讼时效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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