房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了15年的租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还找了担保单位。

商厦建成后，宇航公司实际使用并支付了部分租金。但供电问题一直没解决，消防也未通过验收，消防部门认定存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦因此停业，双方就租金支付和合同履行产生纠纷，打到了最高人民法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定解决供电和消防问题，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付停业期间的租金，并要求对方赔偿损失。

郊区供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同支付租金。供电和消防问题不是自己单方责任，宇航公司不能以此为由不付租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应支付实际使用期间的租金，但停业期间的租金标准应当适当降低。双方均有过错，各自承担相应责任。合同继续履行，但需整改消防等问题。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要合法合理。如果一方没有按约定提供必要条件，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能随意解除合同或完全不付租金。本案中，供电和消防问题确实影响了经营，但宇航公司已经实际使用，不能完全免除租金。

第二，违法履行期间的租金标准不按合同原价。房屋租赁合同如果处于违法状态（如消防不合格被责令停业），法院会根据实际使用情况、双方过错程度，酌情调整租金，而不是机械地按合同约定金额判决。

第三，合同双方都有义务配合整改。消防、供电等公共安全问题，出租人和承租人都要积极解决。如果双方都消极对待，导致损失扩大，各自都要承担相应责任。

王德林律师提示：

签订商业租赁合同时，务必明确水电、消防等配套设施的交付标准和期限，并约定违约责任。如果对方未达标，要及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师，避免因盲目行使抗辩权而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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