划拨土地上房屋出租合同是否有效

划拨土地上房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队将一栋用于消防培训的大楼出租给重庆垫江保温材料厂，租期长达十余年。垫江厂接手后装修成酒店，取名"小林大酒店"并开业经营。但后来双方产生矛盾，酒店停业，消防支队收走了酒店证照，垫江厂起诉要求确认租赁合同无效并赔偿损失。

关键问题在于：消防支队用于出租的土地是政府划拨的市政公用设施用地，按规定不能擅自用于商业经营。而且大楼当时还没完工验收，消防支队就把房子交出去了。

争议焦点

垫江厂认为：消防支队把划拨土地上的房屋出租搞商业酒店，违反土地管理法规，合同应属无效，消防支队要返还投入的装修款并赔偿损失。

消防支队认为：只要把租金中土地收益部分上缴国家，合同就能有效，而且垫江厂已经实际使用了房子，应该支付租金。

法院判决

一审法院认定租赁协议无效，理由是：划拨土地上的房屋不能擅自出租用于商业经营；房屋未完工就交付使用也不合法。法院判决消防支队按评估价补偿垫江厂的装修投入，垫江厂要支付实际使用期间的房屋使用费。双方上诉后，最高人民法院二审维持了原判。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋出租有严格限制。根据《城市房地产管理法》，以划拨方式取得的土地使用权，如果要转让、出租，必须经过政府批准，并且要把租金中的土地收益上缴国家。这个案子中消防支队没有办理任何手续，所以合同无效。

第二，合同无效不等于不用付钱。垫江厂实际使用了房子好几年，法院按照公平原则，判决其支付房屋使用费，这相当于"用了就要付钱"的朴素道理。

第三，装修投入能否要回要看双方过错。本案中消防支队明知土地性质不能出租还签合同，过错较大；垫江厂明知房屋未完工还投入装修，也有一定责任。法院最终按评估价支持了装修补偿，但停业损失由垫江厂自行承担。

王德林律师提示：

租房前一定要核实房屋的土地性质，特别是划拨土地上的房屋，出租经营需要政府批准。文山地区有不少类似情况，建议在签长期租赁合同时，先到自然资源部门查询土地性质，避免合同无效造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市